Taxes et charges en viager : ce que le vendeur paie

Vous avez décidé de vendre votre bien en viager, et une question revient sans cesse : « Concrètement, qu’est-ce que je vais continuer à payer ? »

C’est normal. Le viager bouleverse la répartition habituelle des charges entre propriétaire et occupant, et beaucoup de vendeurs signent leur acte de vente sans savoir précisément ce qui restera à leur charge.

La réponse dépend de trois éléments : le type de viager choisi (libre, occupé avec DUH ou occupé avec usufruit), le droit que vous conservez sur le logement, et surtout ce qui est écrit noir sur blanc dans votre acte de vente. Car en viager, contrairement à ce que l’on croit souvent, tout n’est pas figé par la loi. Certains points se négocient.

Dans cet article, on passe en revue chaque taxe, chaque charge, chaque impôt qui peut concerner le vendeur en viager. Avec les textes de référence quand c’est utile, des exemples chiffrés, et surtout un langage clair pour que vous sachiez exactement à quoi vous attendre avant, pendant et après la signature.

Viager libre, DUH, usufruit : pourquoi la répartition des taxes n’est jamais la même

Avant de rentrer dans le détail des taxes et des charges, il faut comprendre une chose fondamentale : ce que vous paierez après la vente dépend entièrement du droit que vous conservez sur le logement. Trois situations existent, et elles n’ont pas du tout les mêmes conséquences.

Viager libre : le vendeur ne paie plus rien

Dans un viager libre, vous quittez le logement dès la signature de l’acte de vente. Vous percevez votre rente (et éventuellement un bouquet), mais vous n’avez plus aucun droit sur le bien. L’acheteur en dispose immédiatement, que ce soit pour l’habiter ou le mettre en location.

Conséquence directe : l’acheteur assume l’intégralité des charges, des taxes et des travaux, exactement comme n’importe quel propriétaire classique. Vous, en tant que vendeur, n’avez plus rien à payer sur ce bien. La taxe foncière, les charges de copropriété, l’entretien, l’assurance, tout passe du côté de l’acheteur.

Viager occupé avec droit d’usage et d’habitation (DUH) : la zone grise

C’est la configuration la plus courante : vous vendez votre bien tout en continuant à y vivre grâce à un droit d’usage et d’habitation. Vous pouvez habiter le logement, mais vous ne pouvez pas le louer.

Le problème, c’est que la loi ne prévoit aucune répartition précise des charges pour le DUH. Contrairement à l’usufruit, où le Code civil fixe des règles claires, le DUH est une zone grise juridique. Qui paie la taxe foncière ? Qui prend en charge les travaux intermédiaires ? Tout cela se négocie entre vendeur et acheteur, et doit impérativement figurer dans l’acte de vente. Sans cette précision, les litiges sont fréquents.

Viager occupé avec réserve d’usufruit : le cadre légal est plus clair

Si vous conservez l’usufruit du bien, le cadre juridique est plus structuré. Les articles 605 et 606 du Code civil définissent clairement la répartition entre l’entretien courant (à la charge de l’usufruitier, c’est-à-dire vous) et les grosses réparations (à la charge du propriétaire, c’est-à-dire l’acheteur). L’article 608 prévoit même que la taxe foncière revient à l’usufruitier.

Attention toutefois : ces dispositions ne sont pas d’ordre public. Cela signifie que vous pouvez, d’un commun accord avec l’acheteur, prévoir une répartition différente dans l’acte de vente. Par exemple, l’acheteur peut accepter de prendre la taxe foncière à sa charge en contrepartie d’une rente légèrement réduite.

Si ces termes restent confus, n’hésitez pas à consulter notre glossaire du viager pour être incollable sur le vocabulaire.

Taxe foncière en viager : qui paie selon votre situation ?

C’est la question que les vendeurs posent en premier. Et la réponse varie selon le type de droit que vous conservez sur le logement.

Viager occupé avec usufruit : la taxe foncière reste à votre charge

Si vous avez conservé l’usufruit du bien, c’est à vous de payer la taxe foncière. C’est ce que prévoit l’article 608 du Code civil : l’usufruitier est tenu de s’acquitter des charges annuelles de la propriété, et la taxe foncière en fait partie.

En pratique, c’est l’acheteur qui reçoit l’avis d’imposition (puisqu’il est le propriétaire inscrit au cadastre), mais il est en droit de vous demander le remboursement. C’est un point à anticiper dans votre budget annuel.

Cela dit, rien ne vous empêche de négocier autrement. L’article 608 n’étant pas d’ordre public, votre acte de vente peut très bien prévoir que l’acheteur prend cette taxe à sa charge. C’est une pratique qui existe et qui peut se justifier, par exemple si votre rente est ajustée en conséquence.

Viager occupé avec DUH : c’est le contrat qui décide

Avec un droit d’usage et d’habitation, la loi ne dit rien de précis sur la taxe foncière. En pratique, c’est souvent l’acheteur qui la paie, puisqu’il est le propriétaire du bien. Mais ce n’est pas automatique.

Tout repose sur ce qui est écrit dans l’acte de vente. Si le contrat ne précise rien, l’acheteur reste légalement redevable en tant que propriétaire au 1er janvier. Mais pour éviter toute ambiguïté, il est essentiel de faire figurer cette répartition noir sur blanc dans l’acte notarié. Vérifiez ce point avant de signer, pas après.

Viager libre : vous êtes libéré de la taxe foncière

En viager libre, vous n’occupez plus le logement et vous n’avez plus aucun droit dessus. La taxe foncière est intégralement à la charge de l’acheteur, comme dans n’importe quelle vente immobilière classique. Rien à payer de votre côté.

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : une charge locative qui vous suit

La TEOM est une composante de la taxe foncière, mais elle obéit à une logique différente. Elle est considérée comme une charge locative, c’est-à-dire qu’elle incombe à celui qui occupe le logement, pas nécessairement au propriétaire.

En viager occupé, que vous ayez un DUH ou un usufruit, c’est donc généralement vous, le vendeur-occupant, qui payez la TEOM. C’est la même logique que pour un locataire classique : celui qui produit les ordures paie leur enlèvement.

En viager libre, c’est l’acheteur qui s’en acquitte, puisqu’il occupe ou gère le bien directement.

Charges de copropriété : comment se fait la répartition entre vendeur et acheteur ?

Si votre bien est en copropriété, la question des charges est un sujet important. La répartition suit globalement la même logique que celle entre un locataire et son propriétaire bailleur.

Les charges courantes : à la charge du vendeur occupant

En tant qu’occupant du logement, vous continuez à payer les charges liées à votre usage quotidien : entretien des parties communes, consommation d’eau, électricité des communs, frais d’ascenseur, etc. C’est le même principe que pour un locataire dans un bail classique.

La loi du 6 juillet 1989 encadre cette répartition entre locataire et bailleur, et c’est cette logique qui s’applique par analogie en viager occupé. Concrètement, tout ce que vous consommez ou usez directement reste à votre charge.

Les gros travaux et dépenses exceptionnelles : à la charge de l’acheteur

Les dépenses qui touchent à la structure du bâtiment ou qui relèvent de gros travaux votés en assemblée générale sont à la charge de l’acheteur. On parle ici de ravalement structurel, réfection de toiture, remplacement de la chaudière collective, mise aux normes de l’ascenseur, etc.

C’est l’article 606 du Code civil qui définit les « grosses réparations » : les gros murs, les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, les digues, les murs de soutènement et de clôture. Tout le reste relève de l’entretien courant.

Un point de vigilance : si les gros travaux découlent d’un défaut d’entretien de votre part en tant qu’occupant, leur coût pourrait vous être imputé, en tout ou partie. Encore une raison d’entretenir correctement votre logement pendant toute la durée du viager.

Les répartitions forfaitaires : 75/25, une pratique courante

Dans beaucoup de contrats viager, la répartition des charges de copropriété ne reprend pas exactement la distinction légale charge par charge. Les parties optent souvent pour une répartition forfaitaire, par exemple 75 % à la charge du vendeur occupant et 25 % à la charge de l’acheteur.

Ces pourcentages peuvent varier selon le niveau de services dans la copropriété, les travaux prévisibles, ou simplement la négociation entre les parties. L’essentiel est que cette clé de répartition soit clairement inscrite dans l’acte de vente pour éviter tout désaccord futur.

Entretien et travaux : ce que le vendeur doit continuer à payer

Au-delà des charges de copropriété, la question de l’entretien du logement lui-même se pose. Qui paie quand un robinet fuit ? Qui prend en charge une toiture qui s’effondre ? La réponse repose sur une distinction simple mais essentielle entre entretien courant et grosses réparations.

L’entretien courant et les menues réparations : votre responsabilité

Tant que vous occupez le logement, vous êtes responsable de son entretien quotidien. Cela inclut la plomberie courante, la serrurerie, les peintures intérieures, l’entretien des équipements (chauffe-eau, volets, robinetterie), et plus généralement tout ce qui s’use par l’utilisation normale du logement.

L’article 605 du Code civil résume bien cette logique : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. En viager occupé avec DUH, la même logique s’applique dans la quasi-totalité des contrats, même si elle n’est pas imposée par la loi de la même façon.

Pensez-y comme un locataire : si quelque chose casse parce que vous l’utilisez au quotidien, c’est à vous de le réparer ou de le remplacer.

Les grosses réparations : ce n’est plus votre problème

C’est l’un des grands avantages du viager pour le vendeur. Les grosses réparations ne sont plus à votre charge. L’article 606 du Code civil les liste de façon assez précise : les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures entières, les murs de soutènement et de clôture.

En clair, si la toiture doit être entièrement refaite, si un mur porteur se fissure, ou si les fondations posent problème, c’est l’acheteur qui paie. Vous n’avez pas à vous en soucier.

Il existe cependant une exception importante : si les gros travaux sont la conséquence directe d’un manque d’entretien de votre part, la facture peut revenir vers vous. C’est rare, mais c’est une raison supplémentaire de bien entretenir votre logement.

Dernier point pratique : si l’acheteur refuse de réaliser des grosses réparations nécessaires, il n’est pas toujours facile de le contraindre. Il est donc recommandé de prévoir dans l’acte de vente une clause permettant au vendeur de saisir la justice pour forcer l’exécution de ces travaux.

Fiscalité de la rente viagère : combien d’impôts allez-vous payer ?

Au-delà des taxes locales et des charges d’entretien, la grande question pour tout vendeur en viager concerne l’imposition de la rente. Bonne nouvelle : la fiscalité de la rente viagère est nettement plus avantageuse que celle des revenus fonciers ou des salaires.

L’abattement fiscal selon votre âge : le cœur du dispositif

La rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu, mais seulement sur une fraction de son montant. L’article 158-6° du Code général des impôts prévoit un abattement qui dépend de votre âge au moment du premier versement de la rente. Plus vous êtes âgé, moins vous payez d’impôts.

Voici le barème applicable :

• Moins de 50 ans : 70 % de la rente est imposable
• De 50 à 59 ans : 50 % imposable
• De 60 à 69 ans : 40 % imposable
• À partir de 70 ans : seulement 30 % imposable

Prenons un exemple concret. Si vous avez 75 ans et que vous percevez une rente de 1 500 € par mois, seuls 450 € par mois sont imposables (30 % de 1 500 €). Sur l’année, cela représente 5 400 € de revenus déclarés, soit un montant qui, selon votre situation fiscale, peut très bien rester dans la tranche à 0 % ou à 11 % d’imposition.

Un détail essentiel : l’âge retenu est celui que vous avez au moment du premier versement, pas votre âge actuel. Et ce taux reste le même pour toute la durée du viager, même si vous vieillissez entre-temps. Si vous commencez à percevoir la rente à 69 ans, vous serez imposé à 40 % pour toujours, alors qu’un an de plus vous aurait fait passer à 30 %. C’est un point de timing à bien réfléchir avec votre notaire.

Les prélèvements sociaux sur la rente : 17,2 % sur la fraction imposable

En plus de l’impôt sur le revenu, votre rente est soumise aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %. Ce taux se décompose en CSG (9,2 %), CRDS (0,5 %) et prélèvement de solidarité (7,5 %).

Bonne nouvelle : ces prélèvements s’appliquent sur la même base que l’impôt sur le revenu, c’est-à-dire après l’abattement pour âge. Si vous avez plus de 70 ans et que seuls 30 % de votre rente sont imposables, les prélèvements sociaux ne portent que sur ces 30 %.

Pour reprendre notre exemple : sur une rente de 1 500 €/mois à 75 ans, les prélèvements sociaux portent sur 450 € par mois, soit environ 77 € mensuels. C’est un montant tout à fait raisonnable.

Par ailleurs, si votre revenu fiscal de référence est modeste, vous pouvez être exonéré de tout ou partie de ces prélèvements. C’est un point à vérifier avec votre centre des impôts.

Le cas du couple : quel âge retient-on ?

Quand la rente est versée à un couple (conjoints, concubins ou même frères et sœurs), l’administration fiscale retient l’âge du plus âgé des deux bénéficiaires au moment du premier versement.

C’est une bonne nouvelle pour les couples avec une différence d’âge. Par exemple, si l’un des vendeurs a 68 ans et l’autre 74 ans, c’est le barème du plus âgé qui s’applique : seuls 30 % de la rente seront imposables, alors que le plus jeune aurait été imposé à 40 % s’il avait vendu seul.

Le bouquet : est-il imposable ?

Le bouquet, c’est la somme versée comptant par l’acheteur le jour de la signature chez le notaire. Nous expliquons ici comment il est généralement calculé.

Beaucoup de vendeurs se demandent s’ils vont devoir payer des impôts dessus. La réponse dépend de la nature du bien vendu.

Résidence principale : exonération totale de plus-value

Si le bien que vous vendez en viager est votre résidence principale, le bouquet est totalement exonéré de toute imposition sur la plus-value. C’est l’article 150 U du Code général des impôts qui le prévoit : la plus-value réalisée lors de la vente de la résidence principale est exonérée, quels que soient le montant de la vente et la durée de détention du bien.

C’est le cas de figure le plus courant en viager occupé, puisque vous continuez à vivre dans votre logement. Vous n’avez donc rien à déclarer au titre de la plus-value sur le bouquet. C’est un avantage fiscal majeur.

Résidence secondaire ou bien locatif : attention à la plus-value

Si le bien vendu en viager n’est pas votre résidence principale (résidence secondaire, appartement locatif, etc.), la situation est différente. Le bouquet est alors soumis au régime classique des plus-values immobilières, soit un taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Heureusement, des abattements progressifs s’appliquent en fonction de la durée de détention du bien. Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération est totale après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, il faut attendre 30 ans. Si vous possédez votre bien depuis plus de 30 ans, vous êtes totalement exonéré.

Un cas particulier intéressant : si vous êtes une personne âgée qui a quitté son logement pour entrer en maison de retraite ou en établissement médicalisé, et que vous vendez en viager dans les deux ans suivant votre entrée en établissement, vous pouvez bénéficier d’une exonération de plus-value même si le bien n’est plus votre résidence principale au moment de la vente.

IFI après la vente en viager : êtes-vous encore concerné ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière ne concerne que les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros. Si vous êtes dans cette situation, la vente en viager peut modifier significativement votre base imposable.

En viager occupé avec usufruit : vous déclarez la valeur de l’usufruit

Si vous avez conservé l’usufruit du bien, vous devez continuer à déclarer une partie de sa valeur à l’IFI. Dans le cadre d’un viager où la nue-propriété a été vendue (et non donnée), l’imposition est répartie entre vous et l’acheteur selon le barème de l’article 669 du CGI.

Concrètement, si vous avez 82 ans, la valeur de votre usufruit représente environ 30 % de la valeur du bien en pleine propriété. Pour un bien d’une valeur de 400 000 €, vous ne déclarez donc que 120 000 € au titre de l’IFI au lieu de 400 000 €. C’est une réduction considérable de votre base imposable.

En viager occupé avec DUH : le DUH est évalué à 60 % de la valeur de l’usufruit

Le droit d’usage et d’habitation a une valeur encore inférieure à celle de l’usufruit. L’administration fiscale considère que le DUH vaut environ 60 % de la valeur de l’usufruit.

Reprenons notre exemple d’un bien à 400 000 € pour un vendeur de 82 ans. L’usufruit vaut 30 % du bien, soit 120 000 €. Le DUH vaut 60 % de l’usufruit, soit 72 000 €. C’est ce montant que vous déclarez à l’IFI. Par rapport à la pleine propriété, votre base imposable est réduite de 82 %.

En viager libre : vous n’êtes plus concerné

En viager libre, vous n’avez plus aucun droit sur le bien. Il sort complètement de votre patrimoine immobilier et de votre déclaration IFI. Vous percevez la rente, qui est un revenu et non un bien immobilier.

Assurance habitation : qui doit la souscrire après la vente ?

C’est un point que beaucoup de vendeurs oublient. Même après la vente en viager, vous devez continuer à être assuré si vous occupez le logement.

En tant que vendeur occupant (DUH ou usufruit), vous devez souscrire une assurance habitation occupant, exactement comme un locataire. Cette assurance couvre votre responsabilité civile et les dommages que vous pourriez causer au logement.

De son côté, l’acheteur doit souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Cette assurance le protège contre les dommages qui pourraient engager sa responsabilité en tant que propriétaire et qui ne seraient pas couverts par votre assurance ou par celle du syndic de copropriété.

En viager libre, c’est l’acheteur qui souscrit une assurance habitation classique, comme tout propriétaire occupant ou bailleur.

Tableau récapitulatif : qui paie quoi selon le type de viager

Pour y voir clair d’un seul coup d’œil, voici la synthèse de toutes les charges et taxes abordées dans cet article.

Charge / Taxe	Viager libre	Viager occupé (DUH)	Viager occupé (Usufruit)
Taxe foncière	Acheteur	À négocier (souvent acheteur)	Vendeur (art. 608 C. civ.)
TEOM	Acheteur	Vendeur	Vendeur
Charges courantes copro	Acheteur	Vendeur	Vendeur
Gros travaux (art. 606)	Acheteur	Acheteur	Acheteur
Entretien courant	Acheteur	Vendeur	Vendeur
Assurance habitation occupant	Acheteur	Vendeur	Vendeur
Impôt sur la rente	N/A	Vendeur (abattement selon âge)	Vendeur (abattement selon âge)
Plus-value sur bouquet	N/A	Exonéré si résidence principale	Exonéré si résidence principale
IFI	Non concerné	Valeur du DUH uniquement	Valeur de l’usufruit uniquement

Ce qu’il faut retenir avant de signer votre vente en viager

La répartition des taxes et des charges en viager n’a rien de mystérieux, à condition de bien comprendre le droit que vous conservez sur votre logement et de tout prévoir dans votre acte de vente.

Retenez l’essentiel. Si vous vendez en viager occupé avec un DUH, la loi ne fixe presque rien : tout se négocie et doit être écrit dans le contrat. Si vous conservez l’usufruit, le Code civil pose un cadre plus clair, mais il reste possible de s’en écarter par accord entre les parties. Dans les deux cas, la qualité de la rédaction de l’acte de vente est votre meilleure protection.

Sur le plan fiscal, la rente viagère bénéficie d’un abattement très avantageux, surtout après 70 ans où seuls 30 % de vos revenus sont imposables. Le bouquet de votre résidence principale est totalement exonéré de plus-value. Et votre base IFI diminue fortement grâce au démembrement de propriété.

Un conseil : faites-vous accompagner par un notaire spécialisé en viager pour la rédaction de votre acte. Les clauses de répartition des charges, des travaux et des taxes méritent une attention particulière. C’est un investissement qui vous évitera bien des tracas par la suite.

FAQ : taxes et charges du vendeur en viager