Vendre sa ferme ou ses terres en viager : guide pour agriculteurs

L’agriculteur retraité se trouve souvent dans une situation paradoxale : propriétaire d’une exploitation dont la valeur peut dépasser plusieurs centaines de milliers d’euros, avec une pension MSA qui dépasse rarement 1 200 € brut par mois.

Le viager agricole permet de résoudre ce déséquilibre en transformant un patrimoine immobilisé en rente mensuelle à vie, sans nécessairement quitter sa ferme. Mais vendre des terres et des bâtiments agricoles en viager comporte des spécificités juridiques importantes que le viager résidentiel classique n’a pas, à commencer par le droit de préemption du fermier et les règles de la SAFER.

Le paradoxe de l’agriculteur retraité : un patrimoine immense, des revenus insuffisants

Avant de parler de solution, il faut nommer le problème tel qu’il est vécu par des dizaines de milliers d’agriculteurs qui partent à la retraite chaque année en France.

La retraite agricole : parmi les plus faibles des indépendants

Selon les données publiées par la MSA, la pension annuelle moyenne des anciens non-salariés agricoles, chefs d’exploitation, conjoints collaborateurs et aides familiaux, s’établit à 15 546 € bruts par an, soit 1 295 € bruts mensuels.

Malgré les revalorisations introduites par la loi Chassaigne de 2021, le minimum garanti est de 1 200,26 € bruts par mois au 1er janvier 2025 pour une carrière complète.

Et encore, ce minimum n’est atteint que pour ceux ayant validé une carrière pleine. Beaucoup d’agriculteurs ayant déclaré des revenus minimaux pour réduire leurs charges sociales perçoivent des pensions nettement inférieures.

C’est l’une des retraites les plus faibles parmi l’ensemble des travailleurs indépendants.

Un patrimoine considérable mais totalement illiquide

En face de ces revenus modestes, un patrimoine qui peut être considérable.

Les terres agricoles se valorisent en moyenne à 6 400 € par hectare selon les barèmes SAFER, mais avec des écarts régionaux très importants : moins de 2 000 € par hectare en Creuse, plus de 10 000 € dans la Marne ou dans les zones viticoles. Une exploitation de 50 hectares avec un corps de ferme, des hangars et du matériel peut valoir entre 400 000 et 600 000 €, parfois davantage.

Ce capital est totalement illiquide. On ne vend pas un hectare pour payer ses courses. On ne divise pas un hangar pour financer une aide à domicile.

Le viager, le fermage ou la vente classique sont les seules façons de convertir ce patrimoine en revenus.

Et parmi ces options, le viager présente des avantages spécifiques que les deux autres n’offrent pas.

Le repreneur : de moins en moins nombreux, de moins en moins capitalisés

En France, une cession d’exploitation agricole sur deux ne trouve pas de repreneur dans les délais souhaités par le cédant.

Les jeunes agriculteurs qui s’installent ont rarement les fonds propres suffisants pour racheter une ferme clés en main. Les prêts bancaires sont possibles mais contraignants pour de jeunes exploitants sans historique. La SAFER facilite certaines transmissions, mais ses procédures sont longues et ses critères ne conviennent pas à toutes les situations.

C’est précisément dans ce contexte que le viager agricole trouve sa pertinence. Il permet à un repreneur qui ne dispose pas du capital suffisant d’acquérir l’exploitation avec un bouquet réduit et des mensualités étalées dans le temps.

Pour le vendeur, c’est une façon de trouver preneur là où la vente classique échoue. Pour l’acheteur, c’est un mode de financement alternatif au crédit bancaire.

Peut-on vendre une ferme ou des terres en viager ?

La réponse est oui, mais avec des nuances importantes selon ce qu’on vend et dans quel contexte.

Les bâtiments et le corps de ferme : le viager classique s’applique

Le logement de l’exploitant, les bâtiments d’habitation et les constructions annexes sont des biens immobiliers au sens classique du terme.

Ils peuvent être vendus en viager occupé ou en viager libre, avec exactement les mêmes règles juridiques qu’un viager résidentiel classique, telles que définies par les articles 1968 et suivants du Code civil.

En viager occupé, l’agriculteur conserve le droit d’usage et d’habitation jusqu’à son décès.

En viager libre, l’acheteur dispose des bâtiments dès la signature. Pour approfondir les différences entre ces deux formules, notre guide viager occupé ou viager libre les compare en détail.

Les terres agricoles nues : la vente viagère est possible mais réglementée

Les terres agricoles, qu’il s’agisse de champs, de prés, de vignes, de vergers ou de pâtures, peuvent faire l’objet d’une vente viagère. Ce sont des biens immobiliers ruraux et les règles du viager s’y appliquent.

La différence fondamentale avec un bien résidentiel tient aux droits de préemption qui s’y attachent : le droit de préemption du fermier si les terres sont sous bail rural, et le droit de préemption de la SAFER dans la quasi-totalité des cas.

Ces droits ne bloquent pas nécessairement la vente, mais ils créent des délais et des contraintes procédurales qui doivent être anticipées bien en amont.

Le matériel agricole : inclus ou vendu séparément ?

Le matériel agricole, tracteurs, moissonneuses, semoirs et outillage divers, est un bien meuble, pas un bien immobilier.

Il ne fait donc pas automatiquement partie d’un viager immobilier.

Deux approches sont envisageables : le vendre séparément au moment de la cession, par inventaire et cession de gré à gré évaluée par un commissaire-priseur ou un expert agricole, ou l’inclure dans la valeur globale de l’ensemble cédé, à la façon d’un fonds de commerce agricole.

La première option est généralement recommandée. Elle évite les complications liées à la dépréciation du matériel dans le temps et les conflits ultérieurs sur son état.

Dans un viager occupé où l’agriculteur continue à exploiter les terres, il conserve naturellement l’usage du matériel et les revenus de l’exploitation.

L’obstacle principal d’un viager sur une ferme : le bail rural et le droit de préemption du fermier

C’est le sujet que tous les articles généralistes sur le viager ignorent et que tout agriculteur propriétaire de terres louées doit comprendre avant d’envisager une vente.

Le bail rural : ce que c’est et pourquoi ça change tout sur un viager agricole

Le bail rural est un contrat de location de terres agricoles régi par les articles L411-1 et suivants du Code rural. Il est très protecteur du fermier : durée minimale de neuf ans, renouvellement automatique sauf congé expressément signifié, loyer plafonné par arrêté préfectoral. Un propriétaire de terres sous bail rural ne peut pas en disposer librement sans respecter les droits du fermier en place.

Ce bail ne disparaît pas en cas de vente, en viager ou non. L’acheteur de terres sous bail rural devient le nouveau propriétaire-bailleur, et le fermier continue d’exploiter les terres aux mêmes conditions.

C’est une réalité que l’acheteur en viager agricole doit pleinement intégrer dans son calcul : il acquiert des terres dont il ne pourra peut-être pas disposer librement pendant de nombreuses années, voire jamais si le bail se renouvelle indéfiniment.

Cette contrainte se traduit généralement par une décote de 15 à 25 % sur la valeur des terres louées par rapport aux terres libres, ce qui réduit mécaniquement le bouquet et la rente calculés sur la vente.

Le droit de préemption du fermier : prioritaire sur tout acheteur en viager, même sur la SAFER

Lorsque des terres sous bail rural sont mises en vente, le fermier bénéficie d’un droit de préemption légal prévu par l’article L412-1 du Code rural.

Ce droit lui permet de se substituer à tout acheteur, dans les conditions proposées par le vendeur. Il est prioritaire sur n’importe quel acheteur tiers, y compris sur celui avec lequel le propriétaire avait négocié un viager, et même sur la SAFER.

En pratique, le notaire notifie le fermier du projet de vente avec toutes ses conditions (prix, bouquet, rente). Le fermier dispose alors de deux mois pour se prononcer.

S’il exerce son droit de préemption, il se porte acquéreur aux mêmes conditions, y compris en viager si le contrat initial était un viager.

S’il y renonce, la vente peut se poursuivre normalement avec l’acheteur choisi.

Dans le cas d’un fermier qui souhaite acheter les terres qu’il exploite, le viager peut même être une solution privilégiée pour les deux parties : le fermier acquiert son outil de travail sans mobiliser d’importantes liquidités, et l’agriculteur retraité perçoit une rente de quelqu’un qu’il connaît et en qui il a confiance.

Le droit de préemption de la SAFER : applicable à la quasi-totalité des cessions de terres

La SAFER, Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural, dispose d’un droit de préemption sur la plupart des cessions de biens agricoles ou ruraux, prévu par l’article L143-1 du Code rural.

Ce droit lui permet d’acheter le bien en priorité pour le rétrocéder à un agriculteur ou l’affecter à l’un de ses objectifs d’aménagement foncier.

Pour une vente viagère classique avec rente en argent, la SAFER doit être informée et peut exercer son droit. La loi prévoit une exception pour les rentes en nature, les baux à nourriture visés par l’article L143-4 du Code rural, dans lesquels l’acheteur s’engage à subvenir personnellement aux besoins du vendeur.

Mais cette forme est peu utilisée en pratique car contraignante et limitée dans son champ d’application. Pour un viager agricole classique en argent, il faut donc s’attendre à informer la SAFER et à attendre l’expiration de son délai de préemption.

Comment gérer ces droits de préemption dans une transaction en viager

Le notaire est au centre de la procédure. Il adresse une Déclaration d’Intention d’Aliéner à la SAFER et notifie simultanément le fermier si des terres sont sous bail rural. Chaque partie dispose de deux mois pour se prononcer. En pratique, la purge simultanée de ces deux droits peut allonger la procédure de quatre à six mois avant que l’acte définitif puisse être signé.

Le conseil le plus important : informer très tôt le notaire de l’intention de vendre en viager et commencer les démarches bien en amont. Un notaire ruraliste expérimenté saura anticiper les éventuelles complications, notamment lorsque les terres sont sous bail rural et que le fermier pourrait souhaiter préempter.

Viager occupé ou viager libre : quel choix pour une exploitation agricole ?

La distinction entre viager occupé et viager libre prend un sens particulier dans le contexte agricole, où l’enjeu n’est pas seulement d’avoir un toit mais aussi de gérer une activité économique.

Le viager occupé : rester à la ferme et continuer à exploiter si souhaité

En viager occupé, l’agriculteur conserve le droit d’usage et d’habitation du logement et peut continuer à vivre dans sa ferme jusqu’à son décès. Si le vendeur est encore en activité ou envisage une retraite progressive, l’acte peut préciser quelles terres restent à sa disposition pour une exploitation personnelle limitée. Si le vendeur est totalement à la retraite, le DUH porte uniquement sur le logement et les dépendances immédiates : l’acheteur peut exploiter les terres libres.

Le viager occupé est naturellement assorti d’une décote d’occupation qui réduit la base de calcul du bouquet et de la rente. Pour comprendre comment cette décote s’intègre dans le calcul global, notre guide sur le calcul du bouquet et de la rente en viager détaille les paramètres actuariels en jeu.

Le viager libre : partir de la ferme et maximiser la rente

Si l’agriculteur a décidé de partir définitivement, que ce soit pour s’installer chez ses enfants, dans un logement en ville ou dans une résidence médicalisée, le viager libre permet à l’acheteur de disposer immédiatement de l’ensemble : bâtiments, logement et terres. Il n’y a pas de décote d’occupation à appliquer, ce qui maximise le montant de la rente mensuelle, souvent de 25 à 50 % supérieur à celui d’un viager occupé sur le même bien.

C’est la formule la plus adaptée quand un jeune agriculteur reprend l’exploitation et a besoin de disposer de l’ensemble dès le premier jour pour organiser sa production. Elle implique cependant de renoncer définitivement au droit de revenir vivre dans la ferme.

La vente viagère de terres seules, en conservant le logement

Il existe une troisième voie, souvent ignorée mais très pertinente : vendre en viager uniquement les terres agricoles (champs, prés, vignobles) en conservant le corps de ferme, le logement et les bâtiments de proximité. L’agriculteur continue à vivre chez lui, et l’acheteur acquiert les terres dont il aura la jouissance après les droits de préemption purgés.

Cette approche est cohérente quand les terres représentent la majorité de la valeur de l’exploitation, ce qui est fréquent. Elle génère une rente calculée sur la valeur des seules terres cédées, sans contraindre à quitter son logement. Elle peut être couplée avec une vente classique du corps de ferme à un autre moment, ou avec un fermage du logement si l’agriculteur souhaite ensuite libérer aussi les bâtiments.

Viager agricole vs fermage : quelle est la meilleure solution pour compléter sa retraite ?

C’est la question que se pose la plupart des agriculteurs propriétaires qui réfléchissent à leur retraite : vaut-il mieux garder ses terres et les louer, ou les vendre en viager ? Les deux options ont leurs avantages et leurs limites, et la comparaison mérite d’être faite sur des chiffres concrets.

Le fermage : conserver le patrimoine, percevoir un loyer plafonné

Le fermage consiste à louer ses terres à un exploitant agricole en contrepartie d’un loyer annuel.

Ce loyer est plafonné par arrêté préfectoral et varie selon les régions : il représente généralement entre 1 et 3 % de la valeur vénale des terres. Pour des terres valorisées à 6 400 € par hectare en moyenne, cela donne entre 64 et 192 € par hectare et par an. Sur 50 hectares, le fermage annuel tourne autour de 3 200 à 9 600 €, soit de 267 à 800 € par mois.

Les avantages du fermage sont réels : le patrimoine reste dans la famille et peut être transmis aux héritiers. Le propriétaire n’aliène pas ses terres. Et si les prix fonciers continuent d’augmenter, la valeur du bien se valorise au fil du temps.

Les inconvénients sont tout aussi réels : le fermage est plafonné et souvent bien en dessous de ce que pourrait générer une rente viagère, il est soumis à l’impôt sur le revenu, et les terres restent dans l’assiette de l’IFI si le seuil est atteint.

La rente viagère : transformer les terres en revenu mensuel garanti à vie

Pour des terres de 50 hectares valorisées à 320 000 € (50 × 6 400 €), une rente viagère pour un vendeur de 70 ans s’établirait autour de 1 300 à 1 600 € par mois selon le bouquet choisi, en viager libre.

C’est nettement plus que le fermage maximum de 800 € par mois pour la même surface. Et cette rente est garantie à vie, indexée sur l’inflation, sans gestion ni risque locatif : pas de loyer impayé, pas de contentieux avec le fermier, pas de travaux à financer.

La contrepartie est claire : les terres sortent du patrimoine et ne seront pas dans la succession. Pour un agriculteur dont l’objectif est de transmettre à ses enfants, c’est une vraie perte. Pour un agriculteur sans héritier agriculteur, ou dont les enfants ne souhaitent pas reprendre l’exploitation, c’est souvent la meilleure façon de valoriser un patrimoine qui n’aurait de toute façon pas été repris.

Le bouquet perçu à la signature peut lui-même être placé pour générer un complément de revenus ou être donné aux enfants : notre guide sur l’investissement du bouquet viager présente les options disponibles.

La transmission familiale en viager : une alternative crédible à la donation

Beaucoup d’agriculteurs souhaitent transmettre leur ferme à un enfant ou un neveu agriculteur, mais se heurtent au problème du financement : le repreneur familial ne peut pas toujours payer le prix de marché, et une donation pure et simple soulève des questions successorales entre héritiers.

Le viager intra-familial est une solution légale qui contourne ce dilemme : l’enfant verse un bouquet à ses parents et une rente mensuelle jusqu’à leur décès. Les parents perçoivent un revenu régulier sans dépendre de la générosité de leur enfant, et l’exploitation reste dans la famille.

Pour l’enfant, c’est un mode de financement sans passer par la banque. Un point fiscal important à anticiper : pour que la vente soit valide au plan fiscal, la rente doit être calculée selon des paramètres actuariels sérieux et non symboliques.

Une rente manifestement sous-évaluée par rapport à la valeur du bien risque d’être requalifiée en donation déguisée par l’administration fiscale, avec les conséquences fiscales et successorales que cela implique. Notre guide sur la transmission patrimoniale via le viager détaille les stratégies disponibles.

La fiscalité d’une vente de ferme ou de terres en viager

La fiscalité agricole présente des particularités importantes par rapport au viager résidentiel classique, notamment en matière de plus-value et d’IFI.

La plus-value sur terres agricoles : plusieurs régimes d’exonération cumulables

La vente viagère de terres agricoles est une cession à titre onéreux. Elle génère une plus-value calculée sur la valeur totale du bien, bouquet plus valeur capitalisée de la rente, exactement comme pour une vente classique.

Mais plusieurs régimes d’exonération peuvent s’appliquer.

Comme pour tout bien immobilier, la plus-value sur des terres détenues depuis plus de 22 ans est exonérée d’impôt sur le revenu, et depuis plus de 30 ans elle est totalement exonérée y compris des prélèvements sociaux.

Pour les agriculteurs en départ à la retraite, l’article 151 septies A du Code général des impôts prévoit une exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value de cession si les conditions sont remplies :

• Activité exercée depuis au moins cinq ans
• Cessation de toute fonction dans l’entreprise
• Départ à la retraite dans les deux ans suivant ou précédant la cession
• Entreprise répondant à la définition de PME.

Pour les petites exploitations, l’article 151 septies du CGI prévoit une exonération totale dès lors que les recettes annuelles moyennes ne dépassent pas 250 000 € pour les exploitations viticoles, arboricoles et maraîchères, ou 91 000 € pour les autres activités agricoles.

Ces régimes peuvent se cumuler. Un expert-comptable agricole est indispensable pour identifier la combinaison la plus avantageuse dans chaque situation.

L’IFI et les terres agricoles : des exonérations partielles à connaître

Les terres affectées à une exploitation agricole peuvent bénéficier d’une exonération partielle d’IFI de 75 % de leur valeur en tant que biens professionnels, conformément aux dispositions de l’article 975 du CGI, sous conditions d’exploitation effective. Cette exonération disparaît pour le vendeur qui a cédé ses terres en viager, puisqu’il n’en est plus propriétaire. En revanche, dans un viager occupé, la valeur du droit d’usage conservé est beaucoup plus faible que la valeur en pleine propriété, ce qui réduit mécaniquement l’assiette IFI. Pour un agriculteur dont le patrimoine agricole le rend assujetti à l’IFI, une analyse préalable avec un spécialiste est recommandée. Notre guide sur viager et IFI détaille les mécanismes de calcul applicables.

La rente viagère agricole : même fiscalité avantageuse que la rente résidentielle

La rente mensuelle issue d’une vente viagère de terres ou de bâtiments agricoles est imposée exactement comme une rente viagère immobilière classique, dans la catégorie des rentes viagères à titre onéreux.

Elle bénéficie des abattements prévus par l’article 158, 6° du Code général des impôts, fixés selon l’âge au premier versement. Au-delà de 70 ans, seuls 30 % de la rente sont imposables.

L’origine agricole du bien vendu n’a aucune incidence sur ce régime avantageux.

Ce qui est inclus dans la vente en viager agricole : bâtiments, terres et matériel

Avant de signer quoi que ce soit, il faut savoir précisément ce qui fait partie de la vente et ce qui en est exclu. Une exploitation agricole est composée d’actifs de nature très différente.

Le corps de ferme et les bâtiments : le noyau du viager agricole

Le logement de l’exploitant, les hangars, les granges, les étables, les silos et les autres bâtiments agricoles constituent la partie immobilière principale de la ferme.

Ils suivent les règles classiques du viager immobilier.

Si le vendeur reste dans le logement (viager occupé), il conserve son droit d’usage et d’habitation.

Si l’acheteur prend possession immédiate (viager libre), il peut utiliser les bâtiments dès la signature.

La valeur des bâtiments doit être évaluée séparément de celle des terres par un expert immobilier rural ou un notaire spécialisé.

Les terres agricoles : évaluation et particularités

La valeur des terres varie très fortement selon la région, la qualité agronomique (terres arables, vignobles, pâtures, forêts), la présence d’un bail rural en cours et les droits à paiement de base (DPB) de la PAC qui peuvent y être attachés.

Les terres sous bail rural se vendent 15 à 25 % moins cher que les terres libres, parce que l’acheteur hérite d’un bail qu’il ne peut pas résilier librement.

La valeur des DPB PAC doit également être traitée dans l’acte : ces droits sont attachés à l’exploitation et à l’exploitant, pas nécessairement au propriétaire des terres, et leur transfert éventuel doit être explicitement prévu.

Le matériel agricole : vendre séparément pour éviter les complications

Le matériel agricole (tracteurs, moissonneuses, charrues, semoirs, matériel d’irrigation) est un bien meuble. Il ne fait pas automatiquement partie d’un viager immobilier.

Inclure le matériel dans l’assiette viagère est possible mais crée des complications : la valeur des machines se déprécie rapidement, et un désaccord sur leur état au moment du décès du vendeur peut dégénérer en litige.

La solution la plus pratique est de vendre le matériel séparément, par inventaire établi par un commissaire-priseur ou un expert agricole, et de régler cette vente classiquement le même jour ou dans les semaines qui suivent. Cette approche est nette et évite toute ambiguïté sur ce qui est inclus dans la rente viagère.

Les garanties à prévoir dans l’acte de viager agricole

Un viager agricole peut durer vingt ans ou plus. Les garanties inscrites dans l’acte sont le seul recours du vendeur en cas de défaillance de l’acheteur.

Deux niveaux de protection doivent être prévus : les garanties classiques du viager, et des clauses spécifiques au contexte agricole.

Les garanties classiques : clause résolutoire et privilège du vendeur

Comme pour tout viager immobilier, l’acte doit impérativement prévoir la clause résolutoire, qui permet l’annulation automatique de la vente en cas de non-paiement de la rente conformément à l’article 1977 du Code civil, et le privilège du vendeur, qui inscrit une hypothèque légale de premier rang sur les biens immobiliers vendus.

Ce privilège protège le vendeur contre les créanciers de l’acheteur : en cas de défaillance, il est remboursé en priorité sur le produit de la vente du bien.

Les clauses spécifiques au contexte agricole

Plusieurs clauses méritent une attention particulière dans un viager portant sur une exploitation agricole. La clause d’entretien des terres stipule que l’acheteur s’engage à maintenir les terres en bon état cultural et à respecter les bonnes pratiques agronomiques.

Laisser des terres à l’abandon réduit leur valeur et peut créer des obligations pour le vendeur si une clause résolutoire est exercée et qu’il reprend le bien dégradé.

La clause relative aux baux ruraux en cours précise les obligations de l’acheteur vis-à-vis du fermier : maintien du bail aux conditions existantes, information préalable du vendeur en cas de modifications souhaitées, interdiction de résilier le bail de façon anticipée sans accord.

Enfin, la clause relative aux aides PAC doit traiter le sort des droits à paiement de base et identifier clairement qui perçoit les aides PAC pendant la durée du viager. Ces droits étant attachés à l’exploitant et non au propriétaire des terres, leur transfert éventuel à l’acheteur doit être formellement documenté pour éviter tout contentieux avec les services de la DDTM.

Ce qu’il faut retenir avant de se lancer dans un viager agricole

Le viager agricole est légal, possible, et peut être une solution réelle pour les agriculteurs retraités confrontés au paradoxe d’un patrimoine important et de revenus insuffisants. La rente mensuelle générée dépasse souvent le fermage pour une même valeur de terres, elle est garantie à vie, et elle n’implique pas nécessairement de quitter sa ferme en viager occupé.

Les obstacles spécifiques, bail rural, droit de préemption du fermier, droit de la SAFER, ne sont pas rédhibitoires mais nécessitent une anticipation rigoureuse et le recours à un notaire ruraliste expérimenté. La procédure de purge des droits de préemption peut allonger les délais de quatre à six mois, ce qui suppose de ne pas attendre d’être dans l’urgence pour déclencher le processus.

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FAQ sur la vente d’une ferme ou de terres agricoles en viager